法律相談Q&A
土地や建物の賃貸借について
Q1. アパートの賃借人が家賃を滞納したまま荷物を置いてどこかへ行ってしまい連絡が取れません。荷物を処分して別の方に貸したいと思っていますがどのようにすればよいでしょうか。
A1.
賃貸借契約継続中である以上、家主は勝手に借主の荷物を処分することはできません。まずは賃貸借契約を解除し、契約を終了させる必要があります。具体的には、裁判所に対し賃料不払いを理由として建物明渡訴訟を提起し、判決などで債務名義を取得します。債務名義とは、強制執行を可能とする公文書のことで、これをもとに強制執行の手続きを行い借主の荷物を処分することができるようになります。複雑な手続きになることもありますので、これらについてはお近くの司法書士にご相談ください。
Q2. 老朽化した建物を建て直し、新しくアパートを建てようと思っていますが、長年住んでいる賃借人がそこで店を経営しており、簡単には退去してもらえません。どうすればよいでしょうか。
A2.
定期借家権のように期限が定められているものを除き、建物の賃貸借は継続されることを原則としています。家主の一方的な事情によりこれを解約する場合もしくは更新を拒絶する場合には、それなりの正当事由が必要です。ただし、建物が老朽化したためという程度では正当事由としては認められないことが多く、家主の正当事由を補うためには立退料の支払いを条件とすることが一般的です。
今回のケースでは、立退料を支払うことで解決していく必要がありますが、居住用よりも営業用店舗の立退きは費用がかなり高額化する傾向にありますのでご注意ください。話し合いがまとまらない場合は、調停や和解などの手続きが必要です。これらについてはお近くの司法書士にご相談ください。
Q3. アパートを退去するにあたり、敷金の返還を申し入れましたが、ほとんど戻らないと言われました。納得ができないのですが、敷金は何のための費用なのでしょうか。
A3.
敷金とは、アパートを借りている期間中に生じた、借主の貸主への債務（未払い家賃や原状回復費用等）の担保として事前に家主に預けておく金銭のことをいい、アパートを退去する際にその債務を控除して返還されるものです。家賃等の担保となるべきものですから、貸主への債務がない場合は全額返還されることになります。
ところで、アパートの借主は、退去の際には原状回復をして返還しなければならないことになっています。ただし、借りたときの状態にまで戻す必要はなく、経年劣化したものについてはそのままの状態で返還することで足ります。故意に損傷させたなど明らかに借主に責任があるようなものについては、修繕して返還する必要があります。
これまでの商慣習では、原状回復とは賃貸借契約当時の状態にまで戻すことと捉えられていました。つまり、クロスの張替えやハウスクリーニングなどを行い、入居前の状態にして明け渡すべきという考え方です。賃貸借契約書の特約として記載されている場合もあります。これは一応有効な契約内容ではありますが、借主にとってあまりにも不利なものであれば消費者契約法10条に基づき無効となる可能性があります。特約をもとに返還されない費用がある場合は、それにかかる費用の提示を受け、借主が負担しなくてもよいものについては支払いをする必要がないことを伝えてください。あくまでも話し合いで解決していく問題ですが、それでは解決できないということであれば、調停や訴訟などの手続きを取ることができます。これらについてはお近くの司法書士にご相談ください。
Q4. 父は地主から土地を借り建物を建築して住んでいましたが、このたび他界しました。地主から借地の借主名義を変更する必要があると言われ、名義書換料を請求されました。これは支払う必要があるものなのでしょうか。
A4.
借地権は売買などにより譲渡することができる権利ですが、その譲渡に関しては無条件に行えるというものではありません。借主は地主の承諾を得る必要があり、これを欠く譲渡は契約の解除事由となります。そして、借地権の譲渡の場面では特約により名義書換料を支払うとするのが一般的です。
ところで、相続はここでいう譲渡には当たりません。譲渡ではないため地主の承諾は必要ないといえます。また、賃貸借契約書の書換えの必要がなく、それに伴う名義書換料も発生しません。名義書換料の支払いを拒否したからといって、それを理由に借地権を解除することもできません。
しかし、相続を契機に新たな契約書を作成することはあります。これは慣習的に行われてきていることではありますが、書面にすることで当事者を明確にし、トラブルを未然に防ぐ。融資を受ける際に金融機関などから提出を求められるなど現実問題としてのメリットがあることからきています。書面の作成には地主の協力が必要になりますのでその手数料として金銭を支払うということはあるかもしれません。
なお、相続人以外の方への遺贈は相続とは異なります。この場合の扱いは原則通りとお考えください。また、今回のケースでは、借地上の建物について相続による所有権移転登記が必要です。これらについてはお近くの司法書士にご相談ください。
Q5. 知人に頼まれてアパート賃貸借の連帯保証人になりましたが、経済的な理由もあり、契約更新を機に連帯保証人をやめたいと思っています。どうすればよいでしょうか。
A5.
建物の賃貸借では、連帯保証人を求められることがあります。最近では保証会社に依頼することが多くなり、個人で連帯保証人となるケースは減少する傾向ですが、依然として親族や知人などを連帯保証人とすることはあります。建物賃貸借契約では家主と借主が当事者ですが、保証契約の当事者は家主と連帯保証人です。それぞれ別個の独立した契約であることに注意してください。
これまでの連帯保証人は、賃貸借契約から生じる一切の債務について借主と連帯して保証するという責任を負っていました。賃料のみならず、建物明渡しにかかる費用、失火による損害賠償の費用などもその責任の範囲にあったといえます。現在は法律が改正され、令和2年4月1日以降の新規契約または更新契約からは、根保証として極度額を設定することとなりました。支払額の上限をあらかじめ決めておくという内容です。
ところで、建物賃貸借の更新方法についてはいくつかの種類があり、それぞれに内容が異なります。契約期間が切れたままでもそのまま利用を継続した場合に、借地借家法26条により期限の定めのないものとして更新される法定更新。契約期間終了前に貸主借主双方から契約を終了させる旨の通知がない場合には同内容で契約を更新するという特約による自動更新。更新期間中に新たに更新契約を交わす合意更新などです。これらは家主と借主の建物賃貸借契約の話であり、家主と連帯保証人を当事者とする保証契約については別途所定の更新手続きが必要です。
さて、建物賃貸借契約の更新に際し保証契約の見直しをしなかった場合はどうでしょう。賃貸借契約は更新されたが、保証契約については何ら手続きをしていない場合です。このケースでは、特段の事情がなければ従前の保証契約は旧法が適用されたまま存続することになります。連帯保証人をやめたいとお考えならば、事前に家主に対し、今後連帯保証人を続けることはできない旨を通知しておく必要があります。これらについてはお近くの司法書士にご相談ください。